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你不知道的訂價遊戲是……？

看到房價不斷攀升，在咒罵之餘，相信你心中一定曾浮現「房價到底是怎麼訂出來」的疑惑？且讓我們深入某大知名代銷公司的工作現場。

█ 代銷公司與建商的金錢遊戲
首先，想像自己是代銷公司的主管，正帶領著團隊要前往某大建商提案，風聲傳聞，這家建商還同時找了你們的死對頭提案。根據研發部門所做的該地區市調，發現這個地方中古屋的平均行情是三十萬，預售屋則是四十萬，而土地標售每坪的平均成本約六十萬，你希望將這個地方規畫為以三房為主力的住宅，權衡上述調查數字後，再加上利潤，團隊建議提出略高於目前市場行情的價格：每坪四十五萬。

熟料，建商還沒聽你報告產品細節，就破口大罵：「有沒有搞錯，四十五萬？另外一家代銷公司說，至少可以賣五十萬，五十五萬也有可能！」面對這個上億元的大案子，身為代銷公司主管的你，會怎麼做？

Ａ、苦口婆心，建議建商接受目前的產品規畫及訂價。
Ｂ、立刻加碼五萬，以爭取這個案子的銷售權。

答案很清楚是Ｂ，儘管我們都希望多一些有良心的代銷公司可以協助合理訂價，但是迫於現實，建商還是老大。所以，現在你知道你家隔壁那塊原本拿來養蚊子的空地，每坪五十萬是怎麼出現的嗎？

█ 投資客的墊高房價術
當然，不合理的房價絕對不是單一原因造成的，投資客也有一套墊高房價的方法，讓房子的平均售價越來越高，就以新莊副都心周邊房價從一坪二十八萬飆升到一坪六十萬來說起，投資客會這麼炒房：

‧買第一間房子：先以每坪三十萬，買第一棟房子。
‧買第二間房子：過一陣子，又以四十萬買了第二棟房子。（你覺得投資客頭殼壞去了嗎？怎麼會買超出行情的房子？大錯特錯！投資客已經成功拉高房價三成三，這就是炒房！）
‧賣第一間房子：等周邊行情已經往四十幾萬飆升，此時以四十五萬賣出第一棟房子。（跟當初一坪三十萬比，每坪淨賺十五萬。）
‧買第三間房子：行情持續看漲，投資客決定加碼，以每坪五十萬買下第三間房子。（房價又被拉高三成三，若跟一開始比，已經漲了六成六。）
‧賣第二間房子：想想看，在這個時間點，投資客會用多少價位賣第二間房子？絕對高於五十萬。

黑心炒房投資客就是透過這種墊高房價術，讓我們的房價節節高升，高到連許多房地產從業人員都瞠目結舌的地步。所以，你說奢侈稅該不該開徵？


買房子最怕當冤大頭，買到又貴又爛的房子，無論是台灣房屋執行長謝萬雄、房地產資深投資人楊德芬還是知名代銷公司的從業人員，都異口同聲說：「買房子前一定要做功課。」但是這門功課到底該怎麼修，才不會被當掉呢？讓我們跟著知名代銷公司不動產研究員小吳，一起學習怎麼調查周邊的行情吧！

█ 直搗仲介黃龍，探中古屋均價
仲介要賣房子，一定要瞭解周遭的房價，請抱持著「問房仲百遍也不厭倦」的態度，多詢問幾家不同的房仲業者周遭的房價。

然而要怎麼問問題呢？千萬不要傻傻地問：「這邊房價多少？」而要精確地問：「請問某某社區這個月的成交行情是多少？」指名道姓地問幾個「指標性社區」，就可以略為查出該區的「成交範圍」是多少！此外，詢問社區大樓的管理員也不失為好方法。

█ 假客戶詢價法，看中間樓層均價
為了瞭解競爭者新成屋或預售屋的成交行情，不動產研究調查員也會玩「假客戶」的遊戲，找親朋好友或公司同仁，在不同時間去詢問不同樓層的售價，甚至逼真到要下訂金購屋，看看最多能砍多少錢，就能探底。然後再將大家蒐集回來的價格加以歸納，就可以知道預售屋和新成屋的均價。

可是，每個樓層價格都不太一樣，到底要問幾樓的房價？不動產調查最常查詢的是中間樓層的房價，如果是十二層樓高，就問六、七、八這幾層樓的均價。

小吳提醒：「不要問跑單小姐太專業的問題，她們可是很敏銳的，一聽就知道你是來詢價的。」例如：雙面臨馬路的Ａ戶跟一面臨馬路一面臨暗巷的Ｂ戶價格應該有價差，這時不要耍專業的問：「這兩戶的『平面價』怎麼會一樣？」裝傻，問傻問題，甚至是拿著書去問問題都是詢價的好辦法。

█ 透過公開管道查詢成交行情
內政部地政司為建全房地產交易市場，在「eHouse不動產交易服務網」新增「成交行情」查詢功能，收錄包括永慶房屋、台灣房屋、東森房屋、全國不動產等知名房仲業所提供的資料約五萬多筆；為了保障住戶隱私，目前僅能以半套的方式公開資料，雖不能明確指出該門牌地址的成交行情，但是卻能幫助消費者瞭解「區域行情」。目前各房仲業者網站也陸續推出查詢行情的功能。

摘自：《房子這樣買—完全解答購屋108問》